Garantia Locaticias

a) Dr. Wanderlei Today ___________________________________________________ Prof. a) Dr. a) ___________________________________________________ Prof. a) Dr. Sou grata a todos aqueles que tiveram paciência nos momentos de tensão e empenho. Obrigada por fazerem parte da minha vida! RESUMO O presente estudo objetiva discutir as garantias locatícias atualmente aceitas no contrato de locação urbana à luz da Lei nº 8. que trouxe grande renovação à dogmática contratual. Para tanto, como metodologia, optou-se pelo uso do método histórico-dedutivo, começando com uma abordagem geral sobre os contratos de locação, passando a seguir ao estudo de cada uma das garantias locatícias e finalizando como uma discussão sobre as alterações trazidas pela Lei de Locações no que tange à extensão, cumulação de garantias e possibilidades de liberação do fiador.

Demonstrou-se que as garantias locatícias atualmente aceitas são: caução (em dinheiro e em títulos/ações), fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento e cartão aluguel, lançado pela Caixa Econômica Federal, no entanto, a fiança ainda é tipo mais utilizado, em razão da integralidade do contrato de locação estar garantido. Natureza jurídica 12 1. A LEI DO INQUILINATO 12 1. As locações regidas pela Lei do Inquilinato 18 1. A LOCAÇÃO NO CÓDIGO CIVIL 19 1. APLICABILIDADE DO CDC NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO 20 1. Cumulação de garantias 46 3. Liberação do fiador 47 3. Exoneração automática em razão de alteração fática 53 CONCLUSÃO 56 REFERÊNCIAS 58 INTRODUÇÃO As sociedades não são estáticas, elas sofrem modificações com o tempo.

Com essa dinamicidade social ocorrem mudanças de valores, demandando atualizações normativas. As leis precisam ser feitas considerando as demandas da vida comum, as disparidades, a maneira de pensar, agir e a cultura existente. Trata-se de um tema social e cientificamente relevante, por ser matéria de interesse da sociedade como um todo. Espera-se com esse estudo contribuir deixando esclarecimentos sobre este tema pouco abordado no meio acadêmico, mas de grande importância para a sociedade. Para a realização desta pesquisa, optou-se pelo uso do método histórico-dedutivo, começando com uma abordagem geral sobre os contratos de locação, passando a seguir ao estudo de cada uma das garantias locatícias e finalizando como uma discussão sobre as alterações trazidas pela Lei de Locações no que tange à extensão, cumulação de garantias e possibilidades de liberação do fiador.

CONTRATO DE LOCAÇÃO Esse capítulo objetiva apresentar generalidades sobre o contrato de locação. Assim, sobre essa modalidade de contrato, serão apresentados: conceito, natureza jurídica, breves noções sobre a Lei do Inquilinato e as locações regidas por esta legislação, as formalidades necessárias a esse contrato e, por fim, os efeitos jurídicos do distrato. Tem como objetivo documentar um acordo anterior e bilateral, sempre observando os princípios que regem a esfera contratual, entre eles da autonomia de vontade e consensualismo, pois visa chegar a um acordo comum entre os contratantes e realizar de maneira consensual suas vontades. O conceito de “locação” não figura no texto da Lei do Inquilinato (LI), limitando-se o Código Civil, no seu art. a dar as características do instituto, dispondo queem se tratando de locação de coisa, uma das partes firma compromisso de ceder à outra, seja por tempo determinado ou indeterminado, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante remuneração.

Com base nessas características, Alvim (2017, p. traça o perfil do contrato de locação, como sendo uma relação jurídica por meio da qual uma pessoa, denominada “locadora”, cede por tempo determinado ou não, a oura pessoa, denominada “locatária” certa coisa, mediante o pagamento de certa importância em dinheiro, denominada “aluguel”. Natureza jurídica A natureza jurídica dos contratos de locação não difere da norma geral que se aplica aos contratos, que teve início no Direito Romano, mais especificamente nas ordenações de Gaio. Segundo Vieira (2016, s. p), desde aquela época já se usava classificar os contratos, tamanha é a sua relevância nas relações privadas. A partir de então, passou-se a dividir os contratos em reais, consensuais, verbais e literais.

Os contratos locatícios são contratos consensuais, tendo em vista que são firmados a partir de um acordo de vontades. A locação residencial compreende os imóveis locados para uso do locatário ou deste e de seus familiares, ou para uso de mais de um locatário, caso em que são considerados locatários solidários, salvo estipulação em contrário (art. º, caput da LI), ou para uso de mais de uma família, caso em que se denomina imóvelmultifamiliar, em que os ocupantes presumem-se locatários ou sublocatários (art. º, parágrafo único da LI); estando todas essas locações sujeitas à incidência da Lei do Inquilinato. Alvim (2017, p. esclarece que na locação de imóveis para a utilização do locatário e seus familiares, não se exige a assinatura de ambos os cônjuges, bastando que seja celebrado pelo marido ou pela mulher, para habitação da família, que tem conceito bastante amplo, compreendendo os filhos de qualquer condição (legítimos, adotados ou de criação) e os pais dos locatários em caso destes residirem em sua companhia.

º, caput da LI), não estando o cônjuge obrigado a observar o prazo excedente, se ausente a vênia conjugal (art. º, parágrafo único da LI). A vêniaconjugal nada mais é do que o consentimento de um dos cônjuges ao outro, nos contratos de locação, seja na qualidade de locador ou de locatário, salvo se o regime do casamento for o da separação de bens, porquanto estipulado esse regime, os bens, segundo o art. do Código Civil “permanecerão sob a administração exclusive de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real” (BRASIL, 2002, s. p),podendo o cônjuge, sem o consentimento do outro, alienar o imóvel, seria incompreensível que não pudesse locá-lo por prazo superior a dez anos.

Aplica-se aos contratos locatícios a regra do art. do Código Civil, estabelecendo a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimplenticontractus); c) Oneroso: pois as vantagens que decorrem do pacto locatício são recíprocas entre os contratantes, pois o locador se beneficia com o aluguel ajustado, e o locatário, com a utilização do bem imóvel, seja para moradia, para comércio ou indústria, atividade como profissional liberal, ou até mesmo, para atividade temporária; d) Comutativo: as prestações são equivalentes na locação urbana, locador e locatário conhecem os valores, cláusulas e condições firmadas no contrato que se correspondem, ao contrário dos contratos aleatórios, em que não é precisa a prestação, ou não há uma estimativa prévia, dependendo de um acontecimento incerto, como é a hipótese do contrato de seguro; e) Consensual: é um contrato que se aperfeiçoa pelo simples acordo de vontades, através da proposta e aceitação, entre locador e locatário, não necessitando da entrega da coisa (como ocorre no contrato de comodato, onde o empréstimo gratuito se perfaz pela tradição da coisa), basta o simples consentimento no pacto locatício; f) Não solene ou informal:não exige o legislador forma especial para o contrato de locação urbana, podendo ser firmado livremente, seja por instrumento particular ou até mesmo, de modo verbal.

Deve ser ponderado, que nas hipóteses que ensejam o direito à renovação da locação não residencial, o contrato deverá ser firmado na forma escrita (art. I), a vinculação do adquirente ao prazo ajustado na locação em prol do locatário (art. º), e ainda, no caso de ação de preferência a ser aforada pelo locatário, que necessita de contrato escrito averbado à margem da matrícula do imóvellocado, e desta forma, se apresentam como exceções à regra geral, e por efeito, a forma escrita é considerada um requisito elementar ao contrato locatício. Tal eficácia real proporciona sua oponibilidade em relação a terceiros que não integrem originariamente o pacto locacional. No art. º da Lei n. Lei do Inquilinato), o legislador expressamente garantiu ao locatário a manutenção da alocação ajustada por tempo determinado, na ocorrência de alienação do imóvel locado.

Issose no contrato constar cláusula de vigência na hipótese de alienação averbada junto à matrícula do imóvel. dispondo sobre as “locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, a matéria era uma verdadeira colcha de retalhos,composta de inúmeras leis, tratando diferentemente a locação deimóveis comerciais e industriais; de hospitais, unidades sanitárias oficiais estabelecimentos de saúde e ensino; de prédios urbanos; de reajuste do aluguel nas locações residenciais; da suspensão de execução de sentença nas ações de despejo e da suspensão dos processos de despejo; todas superadas pela atual Lei 8. que será objeto desta obra. Depois da vigência da Lei nº 8. sobreveio o Código Civil, promulgado pela Lei nº 10.

que, nos seusarts. p. o acordo de vontades é vislumbrado pelo consentimento dos contratantes: do locador pela obrigação de entrega da coisa e do locatário pelo pagamento do aluguel. O uso e gozo da coisa é de bem infungível, visto que deverá ser restituída ao término do prazo da locação. E, tratando-se de bem fungível, descortina-se a locação para caracterizar um empréstimo denominado de mútuo. Já a locação de coisas, como expõe Atui (2016, p. Esse registro é imprescindível porque a Lei 8. é de 1991 e a consolidação da teoria contratual ocorreu em 2002 com a promulgação do Código Civil. Na prática, a incidência dos novos princípios contratuais (art. s. do CC/2002), respectivamente, considerando a essência social do contrato de locação de imóveis – tanto o residencial como o comercial – bem como a previsão expressa a favor de uma interpretação mais favorável ao aderente (art.

º, apresenta duas correntes que divergem sobre sua conceituação, no tocante à definição do campo de aplicação do CDC ao consumidor, denominados finalistas e maximalistas. Para os chamados de finalistas, a definição de consumidor é básica para resguardar a tutela do direito consumerista, pois o consumidor é a parte mais vulnerável na relação, devendo-se interpretar de forma mais restritiva a expressão “destinatário final”, como requerem os princípios basilares do CDC, estampados em outros dispositivos legais, tais como os arts. º e 6º. Portanto, nessa concepção finalista, a aplicação do CDC se voltará aos que realmente necessitarem de proteção, para ser mantido o equilíbrio na relação contratual, estando abrandada esta posição, em que, reconhecendo-se a vulnerabilidade de uma pequena empresa ou profissional, poderá ser aplicada às normas especiais consumeristas.

Os maximilistas, segundo Coelho (2014, p. Nesta concepção, observa-se que o locador não realiza nenhuma das atividades descritas no dispositivo destacado, onde se define a figura do fornecedor, embora os defensores da aplicação do CDC na locação mencionem que não é o bastante para afastá-lo do conceito de fornecedor, visto que as hipóteses elencadas não são exaustivas, mas, exemplificativas, exemplificando com o art. que trata da largueza do legislador na conceituação, incluindo-se, no que couber, a proteção do locatário contra possíveis abusos do locador, em virtude do próprio interesse social. Do distrato Para pôr fim ao contrato, extinguindo o vínculo jurídico, a forma é o distrato. Segundo Coelho (2014, p. o distrato é o acordo entre as partes, isto é, um novo contrato, com a finalidade de dissolver o contrato anterior.

Efeitos do distrato O distrato só produz efeitos para o futuro, não retroage aosefeitos anteriormente produzidos, quer entre as partes, quer em relaçãoa terceiros. Coelho (2014, p. explica que como seus efeitos não retroagem, equivale o distrato auma revenda, uma transferência da propriedade. Diversas consequências irão advir de nova figura do distrato, cujos efeitos se operamex nunc, istoé, só de agora para frente. O mandato e o depósito são convenções que podem ser extintas sem ser por meio do distrato. II - a averbação: [. da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; (BRASIL, 1973, s. p) No instrumento da caução deverá constar a caracterização daobrigação decorrente do pacto contratual, além da identificação do bem móvel ou imóvel objeto da garantia.

Deve ainda expressar o valor da obrigação a ser garantida (valor do débito ou estimado), bem como se deve estabelecer o prazo contratual, que necessariamente irá se vincular ao tempo estipulado na locação com a previsão, na hipótese de prorrogação automática por tempo indeterminado, que a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, com a restituição das chaves, o que simbolicamente representa a posse. Percebe-se, deste modo, que a caução estrutura-se especialmente nos princípios da especialidade objetiva1 e da publicidade dos registros públicos2, a fim de operar a oponibilidade erga omnes (ARAÚJO JR. Via de regra, o valor permanecerá depositado durante todo o período em que estiver vigendo a locação e por exigências administrativas, uma vez que a legislação não estabelece, a conta bancária deverá ser aberta em nome do locatário e do locador, podendo este dispor do valor caucionado, em caso do descumprimento do contrato.

Gize-se que o atraso de aluguel e encargos ou inadimplemento do pacto exlocato possibilita a Ação de Despejo cumulada com cobrança ou a execução do débito. Isto porque o contrato de locação, como amplamente já aduzimos, constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. inc. VIII, do Código Processual Civil: Art. No que tange a caução em títulos e ações, é apenas feita referência pela Lei de Locações. Esta dispõe que deverá ser substituída em30 (trinta) diasem caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades responsáveis pela emissãodos títulos, que é a denominação dada ao contrato de penhor sobre títulos ou efeitos comerciais ou sobre títulos da dívida pública.

É a garantia pignoratícia que recai sobre títulos de qualquer espécie, distinguindo-se do penhor que recai sobre bens móveis. FIANÇA Essa modalidade, segundo Coelho (2014, p. constitui-se em uma garantia pessoal ou fidejussória prestada por um indivíduo estranho ao pacto locatício, identificado como fiador. Diniz (2014, p. explica que sendo a fiança uma garantia pessoal, não se vincula qualquer bem do fiador, dependendo da idoneidade econômica e moral do garantidor, razão que explica a exigência da comprovação da titularidade de bens imóveis, bem como idoneidade econômica e comprovação de renda. Isso ocorre porque em caso de inadimplemento pelo locatário, o locador acionará o fiador ou fiadores5 pela integralidade da dívida. Não existindo uma garantia real, é possível que o fiador venha a alienar os seus bens.

Deste modo, [. De acordo com Atui (2016, p. a fiança caracteriza-se pela subsidiariedade, pois o fiador somente se obrigará caso o locatário-afiançado não cumpra com a sua obrigação. Urge atentar que as partes podem estipular a solidariedade no contrato, situação em que se considera o fiador como codevedor. Neste caso, o locador poderá exigir, por meio de execução, o total cumprimento das obrigações direta e unicamente do fiador, sem ser necessária a intervenção do locatário. Caso seja interesse do locador o despejo, evidentemente o locatário deve figurar no polo passivo da demanda. X, em redação da Lei 12. que menciona que a prorrogação por certo prazo desde que o locador tenha sido notificado pelo fiador de sua pretensão de desoneração, ficará obrigado, durante 120 dias após o recebimento da notificação, ou seja, possibilidade de liberação da garantia na locação (BRASIL, 2009).

Com isso, mesmo que se depreenda uma interpretação restritiva à fiança, não pode vulnerar um artigo expresso, consagrado pelo espírito da Lei Especial Inquilinária, disposta no art. que claramente estabelece; “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei” (BRASIL, 1991, s. p). do CC, quando não se tratasse de fiança em contrato de locação, pois, em virtude do art. do CC, se aplicará a lei do inquilinato, e neste caso, a garantia permanece até o imóvel ser devolvido, exceto disposição em contrário. Mas atualmente, como explica Araújo Jr. p. os efeitos da exoneração estão expressamente previstos na Lei de Locações Urbanas, em conformidade com o art.

– Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração); função de controle dos limites do exercício de um direito (art. – Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes); e função de integração do negócio jurídico (art. – A liberdade contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato) (VENOSA, 2016, p. Nesse sentido, o entendimento de Coelho (2014, p. é de que, com as novas disposições legais, existe a fiança estabelecida no Código Civil (arts. p). Nos aludidos dispositivos legais da lei do inquilinato, Coelho (2014, p.

destaca que na indeterminação do contrato, o mesmo será prorrogado, mantendo as cláusulas e condições do contrato remanescentes, nas mesmas condições ajustadas, o que evidencia que a relação locatícia se mantém íntegra, sem qualquer alteração, nem mesmo no que se refere ao contrato acessório da fiança, tanto é, que a mesma lei do inquilinato não se eximiu de propiciar a exigência de novo fiador ou nova garantia, quando for acertada por prazo certo, o que significa que a fiança poderá ser firmada até que o imóvel seja devolvido ou por prazo certo, que, se pactuado, poderá ser o prazo final do contrato; é o que se depreende do art. inc. V, da Lei Inquilinária, que diz que o locador tem o direito de solicitar novo fiador ou até mesmo substituir a garantia se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado e a fiança ter sido estabelecida por prazo certo.

X, em face de nova redação da Lei 12. quando se tratar de garantia em contrato locatício urbano, tendo a locação se prorrogado por tempo indeterminado e o fiador notifique o locador, que poderá ser extrajudicial, se mantendo garantidor pelo lapso temporal de 120 dias contados da efetivação da comunicação. A súmula 332 do STJ foi aprovada em novembro de 2006, com o seguinte texto: “A anulação de fiança prestada sem outorga uxória implica a ineficácia total da garantia”. Mas a redação teve de ser alterada porque o termo “uxória” se refere exclusivamente à mulher casada. O homem acabou sendo excluído e, por isso, a súmula não foi publicada. Noticiada norma constitucional, conforme sobredito, impõe à propriedade a sua função social (GLANZ, 2005, p.

Em resumo do trecho acima citado, a inclusão do inciso em comento se deu por forte influência dos proprietários de imóveis. Segundo Venosa (2016, p. a exclusão da impenhorabilidade do imóvel que serve como residência do fiador teve o objetivo facilitar as locações. A jurisprudência é até o momento, pacífica pela penhorabilidade do único imóvel residencial do fiador, em garantia de contrato de locação, inclusive do próprio Superior Tribunal de Justiça: Processual Civil. II – Ademais, com fundamento no art. º, VII, da Lei 8. e a alteração procedida pelo art. da Lei 8. o imóvel residencial da entidade familiar é penhorável em execução de contrato de fiança locatícia. art. Nova redação. O ordenamento jurídico pátrio possui como regra a impenhorabilidade do bem de família.

Porém, com as disposições trazidas com a Lei 8. em seu art. Nesse sentido, observa-se a defesa da moradia como direito social, no entender da Desembargadora do Tribunal de Justiça Gaúcho Genacéia da Silva Alberton (2003), pois aduz que, se tem um aspecto favorável à proteção do bem imóvel residencial do fiador que afasta a aplicação do art. da Lei 8. ou seja, constitucionalmente prevista como direito social, a moradia deve ser preservada. Em sentido oposto, pela penhorabilidade do bem imóvel do fiador, pois o direito à moradia, inserido no rol dos direitos sociais assegurados no art. º da Constituição Federal, está a exigir uma regulamentação própria e específica que venha gerar efeitos no plano da realidade jurídica, encontramos José Rogério Cruz e Tucci (2003), que peremptoriamente deduz: Não tenho dúvida em afirmar que, mesmo com o advento da importante Emenda Constitucional 26/2000, se encontram vigentes e eficazes as exceções à impenhorabilidade catalogadas no art.

não proíba a penhora de imóvel de família por “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”, o art. º da Constituição Federal impede a constrição judicial, impedimento que passou a existir a partir da Emenda Constitucional 26/2000, que inclui a moradia entre os direitos sociais garantidos constitucionalmente. Mas decisão em plenário do Supremo Tribunal Federal entendeu que o bem de família do fiador pode ser penhorado, ou seja, o único imóvel do fiador em contrato de locação urbana pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário. A referida decisão foi tomada por maioria do Plenário do STF, que rejeitou um recurso extraordinário (RE 407. em que a matéria era discutida. Mas, por 7 votos contra 3, prevaleceu o entendimento de ser possível a penhorabilidade do único bem imóvel (bem de família) do fiador em contrato de locação (Recurso Extraordinário (RE 407.

de 08. Recentemente, no dia 12 de junho de 2018, o STF ao julgar o RE 605. que teve início em outubro de 2014 afastou por maioria dos votos (3 a 2) a penhora de bem de família do fiador em caso de locação comercial. A justificativa foi de que precedentes judiciais que tornam possível a penhora do bem de família do fiador em locações residenciais não podem ser extensivas aos casos de inquilinos comerciais, tendo em vista que a livre iniciativa não pode sobressair sobre o direito fundamental à moradia. p. a finalidade desta garantia é assegurar ao locador-segurado os prejuízos que este venha a sofrer em decorrência do inadimplemento do locatário-garantido, em virtude do inadimplemento dos aluguéis e/ou encargos legais e contratuais. Estão cobertos, ainda,as custas judiciais e os honorários advocatícios, sejam estes fixados em sentença judicial, sejam em percentual definido no contrato, a ser aplicado sobre o valor devido, quando não houver sentença.

Poderão ainda integrar a cobertura, mediante pagamento de prêmio adicional, os eventuais danos causados no imóvel e as multas contratuais, como a cláusula penal compensatória, por exemplo (ARAÚJO JR. p. Segundo Coelho (2014, p. tendo em vista a inadimplência nos contratos de locação, algumas seguradoras deixaram de operar com o seguro de fiança locatícia, enquanto outras implantaram uma nova sistemática de cobrança mais ágil no processo amigável e nos procedimentos judiciais para despejo dos locatários inadimplentes. Outras, ainda, aumentaram significativamente as taxas, o que acarreta a inacessibilidade deste tipo de garantia pelos locatários que acabam preferindo o contrato de fiança, que depende mais da boa vontade do garantidor, não havendo ônus financeiro na contratação.

Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento Esta é a mais recente garantia de locação,constituída por quotas de fundo de investimento. Segundo Junqueira (2013, p. Imperioso registrar que a instituição que administrar o fundo é responsável pela retenção e recolhimento dos impostos e contribuições incidentes sobre as aplicaçõesefetuadas (JUNQUEIRA, 2013, p. Coelho (2014, p. salienta que em caso do cedente não ser o próprio locatário não se está diante da duplicidade de garantias e consequentemente na nulidade da garantia, uma vez que o garantidor não está se responsabilizando pessoalmente pelo cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário, como seria no caso de uma fiança. Coelho (2014, p. explica que é necessário apenas que conste o nome, qualificação e assinatura do garantidor no contrato de locação ou que se faça um aditivo deste a fim de cumprir os requisitos legais.

Se o locatário não solver a dívida no prazo da notificação, o credor fiduciário poderá requerer ao agente fiduciário que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titularidade das cotas no montante necessário a quitar o débito (ATUI, 2016, p. Gize-se que isto não impede o ajuizamento de Ação de Despejo, inclusive com pedido liminar, caso o contrato esteja sem garantia, nos termos do art. § 1º, inc. IX, da Lei de Locações. Além da possibilidade de despejo liminar, caso o montante aplicado seja insuficiente, poderá o locador ingressar com ação de execução contra o locatário, fundamentada no contrato, para que a diferença seja satisfeita. p. a se transformar em um dos meios mais utilizados de garantia, haja vista a possibilidade de ser utilizada por qualquer indivíduo que preencha os requisitos mínimos estabelecidos pela Caixa.

Assim, a presente explanação e discussão têm por fito verificar a adequação do cartão aluguel a uma das possibilidades legais anteriormente explicitadas, uma vez que o rol de garantias trazido pela Lei de Locações é taxativo. Para tanto, pretende-se cotejar entre os possíveis benefícios e eventuais desvantagens da utilização desta inovação, tanto para o locador quanto para o locatário. Por efeito, propõe-se a fazer o contraponto entre as formas tradicionais de garantia locatícia e o cartão aluguel a fim de verificar a aplicabilidade desta nova modalidade ante a legislação vigente. p). Não é permitido, por outro lado, a contratação do cartão aluguel por aqueles que tenham seus nomes inscritos em cadastros de restrição ao crédito ou que possuam demanda judicial em curso contra a Caixa decorrente de operações de crédito.

Analfabetos também estão impossibilitados de possuírem o referido cartão, devido à peculiaridade das operaçõesrealizadas e a consequente validação de suas transações. O cartão aluguel não pode ser contratado por procurador, tampouco por aqueles que estejam, como titulares de Cartão de Crédito da Caixa, enquadrados por cobrança (CAIXA, 2019, s. p). Evidentemente não se trata de uma variante da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, já que neste caso, o titular não cede quotas em favor do locador, tampouco não há necessidade de registro da cessão junto ao administrador do fundo. Não se está diante, do mesmo modo, de uma forma de seguro de fiança locatícia, pois o cartão aluguel não abrange todas as obrigações do locatário, mas somente e no máximo doze vezes o valor da parcela locatícia.

Fiança também não constitui o fundamento jurídico do cartão aluguel, pois a garantia prestada naquela é pessoal e ilimitada, enquanto este apresenta uma limitação, qual seja, doze vezes o valor do aluguel. O cartão aluguel segundo Coelho (2014, p. assemelha-se à caução, uma vez que a garantia se liga diretamente ao limite de aluguel disponibilizado pela Caixa, sendo expresso o valor da obrigação (doze vezes o valor do débito) no momento da contratação. explica que a caução requer que o locatário, ou alguém em seu nome, disponha, ao tempo da formalização do contrato de locação, de um bem, ou de uma significativa quantia em espécie, títulos ou ações. Percebe-se que, além da dificuldade de se ter o valor ou os bens necessários, esta garantia é limitada ao montante oferecido, o que desestimula sua utilização por locadores.

Isso porque estes almejam que a integralidade do débito seja satisfeito em caso de o locatário inadimplir a obrigação. A fiança constitui-se num grande favor do fiador para com o afiançado, uma vez que aquele dispõe do seu patrimônio pessoal com vistas a garantir a integralidade das obrigações constantes no contrato de locação entabulado. Apesar da dificuldade de o locatário, encontrar alguém disposto a ser fiador de seu contrato, esta é a modalidade preferida pelos locadores e a mais utilizada no mercado imobiliário de locações. que a limitação da garantia do cartão aluguel em doze meses, bem como ausente a garantia sobre os demais encargos, reduz sensivelmente a sua popularidade. O atraso na expansão do cartão aluguel para os demais estados, uma vez que está em fase piloto apenas em São Paulo, pode ser um indicativo de que o cartão aluguel esteja sofrendo alterações a fim de satisfazer as necessidades dos usuários.

ALTERAÇÕES TRAZIDAS PELA LEI DE LOCAÇÕES Esse capítulo aborda as alterações trazidas pela Lei de Locações no que tange à extensão, cumulação de garantias e possibilidades de liberação do fiador. Inicia-se com a discussão sobre a extensão de garantias. Extensão de garantias Consoante art. Deve ser observado que a lei de locações proíbe a cumulação de modalidades (fiança, caução e seguro fiança), não tornando inviável que uma mesma locação tenha dois fiadores, ou vários imóveis em caução imobiliária. Também, o art. junto à Seção VIII, que trata das penalidades impetradas nas esferas criminais e civis, elucida que o fato constitui contravenção, passível de punição com prisão de5 dias a 6 meses ou multa de 3 a 12 meses do valor correspondente ao último aluguel pago e atualizado, multa esta que será revertida ao locatário, mencionando no seu inc.

II: “exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação” (BRASIL, 1991, s. p). Assim existia a faculdade de o fiador liberar-se da fiança, podendo por mútuo consenso entre locador e fiador, estabelecerem a extinção da garantia fidejussória, por ato amigável, ou ainda, sem possibilidade de ajuste ou composição entre as partes interessadas, que integram o contrato de locação, obter-se a efetiva liberação da fiança, por meio da busca da prestação jurisdicional do Estado, com a ação de exoneração de fiança a ser aforada pelo fiador. O Código Civil de 2002, em artigo correspondente, estabelece no art. o seguinte: “O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor” (BRASIL, 2002, s.

p). A problemática exatamente resulta da existência de cláusula inserida no contrato de locação, no qual o fiador renunciou ao direito de exonerar-se da fiança. Segundo Coelho (2014), [. o fiador é aquele que se obriga por outrem, para satisfazer a obrigação caso o devedor não a cumpra, constatando-se que a garantia é ampla, em relação ao locatário e principalmente ao locador, como credor da obrigação, sendo que foge da razoabilidade penalizar o fiador com cláusula de renúncia expressa à exoneração de fiança, ficando garantidor, vejam, para sempre, para o resto da vida, caso não haja a devolução do imóvel locado (COELHO, 2014, p. Embora se trate de direito disponível, o que, de regra, enseja a possibilidade de renunciar à faculdade de liberação, há que se convir que deve ser assegurado ao fiador o direito de não mais permanecer vinculado ao contrato acessório da fiança perpétua e indefinidamente, configurando imposição insuportável e incompatível ao seu direito propiciado por lei, sem contar que estaria sempre à mercê de garantir com o seu único imóvel, pois está em situação desfavorável, em virtude de uma cláusula firmada, que, diga-se de passagem, em quase todos15 os contratos de locação de imóvel urbano, existe cláusula expressa e timbrada, onde o fiador renuncia ao direito de exoneração, e por efeito, o garantidor não poderá se utilizar da significativa mudança do novo Código Civil, que admite a exoneração por simples comunicação ao credor, instrumentalizada via notificação.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, na seguinte forma: “O fiador, uma vez prorrogada a locação residencial por força de lei, pode exonerar-se da fiança, embora tenha renunciado, quando a prestou, ao exercício da faculdade do art. do CC”16. X, dada pela Lei 12. que menciona que a prorrogação por prazo indeterminado,após o locador receber notificação do fiador informando sua intenção de desonerar-se, ficará obrigado pelos efeitos da fiança, por 120 dias após ser notificado, até porque é plenamente possível abrir mão de direitos eminentemente particulares, além do que, inexiste qualquer vedação; ao contrário, a lei especial das locações possibilita a disposição. Caio Mário da Silva Pereira (2016, p. ensina que, em regra, são renunciáveis os direitos que envolvem um interesse meramente privado de seu titular, salvo proibição legal, explanando ainda, que irrenunciáveis são os direitos públicos, com direitos que envolvem interesse de ordem pública.

Mesmo de forma minoritária, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que até sumulou a matéria, pela possibilidade, quando doTribunal de Alçada, apresentou por tal entendimento, quando em correspondência ao código anterior, conforme acórdão relatado pelo Des. do CC/1916. Embora não exista impedimento para a formalização da renúncia de exoneração, Coelho (2014, p. ressalta que geralmente tal renúncia é assumida no momento do ajuste contratual, quando sequer cabe a possibilidade de liberar-se, assim se antecede o garantidor, na maioria das vezes, por imposição contratual, com cláusula inserida, timbrada, constante em todo e qualquer contrato de locação, gerando um desequilíbrio entre as partes. Não se quer aqui, enumerar princípios do Código de Defesa do Consumidor, que não se aplicam nas relações locatícias, mas não se pode olvidar uma nova realidade contratual, afastando-se da concepção tradicional dos contratos, onde o princípio do pacta sunt servanda, na atual realidade, passa por uma relativização.

Segundo Diniz (2014, p. no nosso entender encerrará a celeuma jurídica. Exoneração automática em razão de alteração fática Sendo a fiança garantia fidejussória de natureza personalíssima, que decorre da confiança depositada na pessoa do afiançado, segundo Coelho (2014, p. existem posicionamentos de que a alteração do panorama fático da relação abrigada pela garantia extingue automaticamente a fiança concedida, por exemplo, em que o fiador tem prestada a garantia em contrato de locação, onde o locatário seja uma empresa comercial e o seu filho é um dos sócios cotistas, com a alteração dos atos constitutivos da firma, retirando-se o filho da sociedade, com a transferência de suas cotas sociais aos sócios remanescentes, importaria na extinção da fiança.

A fundamentação decorre de a fiança existir em virtude da participação de seu filho na sociedade da empresa, sendo a confiança na sociedade empresarial o elemento volitivo, e preponderante da fiança prestada, o parentesco entre o fiador e seu filho como participante da sociedade. De acordo com Araújo Jr. º, II, da Lei do Inquilinatária. É comum fiadores alegarem a exoneração da garantia firmada na locação, a ocorrência de prática vedada pelo contrato, praticada pelo locatário, no caso, seu afiançado, onde não há qualquer participação do locador, seja pela anuência expressa ou até mesmo tácita, por consequência, sendo descabida a alegação de liberação. Tal desvinculação do fiador, para garantir as obrigações decorrentes do pacto locatício, como elucida Araújo Jr.

p. poderá ser configurada, caso o locador tenha manifestado sua concordância formalizada ou não, em substituir na relação o locatário, e diante dessa circunstância, pela própria pessoalidade da garantia fidejussória, sem que o fiador participe, estaria liberado da responsabilidade oriunda do contrato de locação. Incluiu também a recuperação judicial do fiador como uma possibilidade em que o locador tem o direito de exigir outro fiador ou a substituição da garantia. Do exposto constata-se que as modalidades de garantias foram aumentadas de acordo com as demandas sociais, o instituto da locação encontra-se fundamentado em direitos e deveres tanto do locatário como do locador. Dentre as obrigações do locatário encontra-se a de dar garantias a fim de que a obrigação seja honrada pelo garantidor em caso de por algumarazão o locatário não seja capazde honrarcom a obrigação pactuada.

Por fim, conclui-se que atualmente as garantias locatícias constituem instrumento jurídico de grande importância para sustentar o equilíbrio social e a preservação da paz entre os acordantes. Referida matéria encontra-se consagrada de forma expressa no ordenamento jurídico pátrio e interfere diretamente no modo que o contrato é estabelecido, assegurando direitos e estabelecendo deveres às partes, com o fim último de evitar que ocorram prejuízos àqueles que pactuam de boa-fé. ATUI, Dimas Elias. Locação urbana: comentários e atualização conforme a Lei n. Novo CPC). São Paulo J. H. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Disponível em: <http://www. planalto. gov. br/ ccivil_03/LEIS/L6015original. htm>. Acesso em: 07 Fev. BRASIL. Lei nº 11. de 21 de novembro de 2005.

de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: <http://www. planalto. gov. br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. ed. São Paulo: Saraiva, 2014. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das obrigações: parte geral. Hermenêutica e aplicação do direito. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. ed. rev. atual. eampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. Conteúdo jurídico, 2016. Disponível em: <http://www. conteudojuridico. com. br/artigo,breves-apontamentos-sobre-contratos-de-locacao,55121.