VIABILIDADE ECONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL NACIDADE DE CORURIPE, AL

AGRADECIMENTOS Agradeço a Deus em primeiro lugar, a quem confio sempre o meu destino e vem me abençoando todos os dias. Agradeço a minha família, de modo muito especial, minha esposa, meus filhos que estão sempre comigo e me preenche como ser humano, como pai e principalmente como pessoa realizada. Agradeço aos meus colegas de classe e todo o corpo docente do curso, que caminharam comigo nesta jornada, contribuindo com o meu crescimento profissional. Sou grato também aos membros da FAN FGV, que direta e indiretamente provaram o profissionalismo, a seriedade e todo o respeito comigo e aos demais colegas, não medindo esforços para que todos nós tivéssemos acesso ao melhor do ensino brasileiro, padrão FGV que é referência no Brasil inteiro.

RESUMO Este trabalho tem por objetivo analisar a viabilidade econômica financeira do empreendimento imobiliário Residencial do Pontal, descriminado como blocos de prédio com apartamentos a serem utilizados para residência, localizado na cidade de Coruripe, AL. With the economic crisis in Brazil since 2008, the sector suffered a slowdown in investments, which continue to date, being one of the sectors that continue to have negative GDP in relation to the general GDP. But even so, investments in real estate without demand by many people, and in Brazil there is a deficit in this area, showing that the market, despite the difficulties is still an option to invest resources. The viability for the project aims to demonstrate the result for the investment by the developer, based on projected cash flow and investment indicators such as Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) and Discounted Payback.

Through a bibliographic survey, composed of books, scientific articles and other publications in the area, it was possible to describe, among others, the main concepts that were used in the work, such as entrepreneurship and real estate business. Keywords: Real Estate Development. Sustentabilidade na arquitetura e setor da construção 20 2. A orçamentação dos empreendimentos imobiliários 22 2. Orçamento na construção 23 2. Os custos unitários 23 2. Custos diretos 24 2. Taxa de Atratividade (TMA) 33 2. Custo de Oportunidade 33 2. Valor Presente Líquido (VPL) 33 2. Prazo de Retorno do Investimento (Payback) 34 3 METODOLOGIA 35 3. Métodos e Técnicas 35 4 ESTUDO DE CASO 36 4. Orçamento sintético da obra 46 4. O prazo do empreendimento 46 4. Investimentos iniciais 46 4. Custo unitário da construção 47 4. Receitas de vendas 50 4. Um dos motivos para a lenta recuperação é que no setor da construção civil o processo produtivo é mais lento, considerando que desde o início do planejamento até a entrega da obra podem levar alguns anos para o seu total cumprimento, o que justificaria um tempo maior necessário para a recuperação do setor.

Tendo em vista os altos valores investidos na construção de um edifício, faz-se necessário um planejamento que aborde todas as etapas do processo, a fim de não surgirem surpresas desagradáveis que impeçam a continuidade das obras. Dentro do planejamento de uma obra, o projeto de viabilidade econômica financeira é obrigatório, pois ele vai permitir a análise dos riscos do investimento e fornecer as informações necessárias aos empreendedores se o projeto é ou não viável (SOUZA, 2003). Juntamente com o projeto de viabilidade financeira e econômica, as empresas da área devem atender as exigências legais sobre a política de preservação ambiental, haja vista que os empreendimentos do setor da construção civil se apropriam de recursos naturais e realizam a ocupação do espaço natural, sendo necessário evitar os significativos impactos ambientais pelo consumo e descarte de materiais, além da poluição e degradação dos sistemas (SAKR et al.

Assim sendo, a partir dos movimentos sociais da década de 70, as empresas que decidem empreender com atividades de construção precisam implantar sistemas de Gestão Ambiental, que consiste em medidas e procedimentos definidos ainda nos projetos dos empreendimentos, que devem ser adequadamente aplicados para reduzir ou controlar os impactos causados pelo empreendimento ao meio natural (VECHI et al. REFERENCIAL TEÓRICO 2. O empreendedorismo Segundo Dolabela (2006), o empreendedorismo desenvolve um importante papel nas economias, seja como meio de criar novos negócios ou como incentivo para o incremento dos que já estão com as portas abertas. O ato de empreender se dá quando um indivíduo empreendedor ou a associação de vários deles, vislumbram a chance de abrir um negócio ou implementar um novo produto no mercado, trabalhando de forma incansável para que a oportunidade sai do papel e se transforme num sonho realizado.

Dolabela (2006) complementa dizendo que o empreendedor é um negociador, que visualizando uma chance no mercado, tenta produzir inovação, criando e desenvolvendo novos negócios. Para o escritor, o empreendedor é um visionário, pois por mais complexo que seja a criação e implementação de um novo negócio, ele sabe que pode se beneficiar, bem como beneficiar a outros com a sua criação. ABNT, 2002), os empreendimentos são divididos em: imobiliária (exploração do solo e benfeitorias); imobiliários (com fim de exploração comercial ou serviços); industrial, rural, comercial e serviços, rural e em concessões de serviços públicos. O planejamento do empreendimento Godman (2004) refere que para um empreendimento ser bem sucedido, depende de um adequado planejamento, de forma que todas as situações de risco sejam pensadas para executar o mesmo com segurança.

Tanto os cálculos estruturais quanto o planejamento financeiro do investimento devem ser levados em conta, e para isto importa o desenvolvimento de um bom projeto. Um bom planejamento visa garantir o sucesso dos negócios. Para Souza e Abiko (1997), o projeto visa a apresentar todas as características para o desenvolvimento da obra, definindo todos os detalhes e especificações que vão gerar impacto financeiro no empreendimento. A incorporação imobiliária Salvato (2018) refere que a incorporação imobiliária diz respeito ao ato de promover ou realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou um conjunto dessas com unidades autônomas, abrangendo para isso, um negócio jurídico. Segundo a autora, trata-se de “incorporação imobiliária toda atividade realizada com o objetivo de promover e efetivar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”, em forma de condomínio.

Através do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) da comarca, é formalizado o projeto da construção, que permite a alienação das unidades autônomas ainda antes da conclusão da obra. A incorporação imobiliária surgiu da necessidade de legalizar a construção e normatizar as partes para serem comercializadas de forma individual, e assim, representa uma segurança maior e tem valor expressivo para o fechamento dos negócios, haja vista as turbulências e percalços que podem ocorrer em negócios não legalizados (GOLDMAN, 2004). Costuma ser uma atividade complexa, pois promove a interligação entre as pessoas físicas e jurídicas, entre elas o incorporador imobiliário, o vendedor do terro, o(s) comprador(es), o arquiteto, os projetistas, os corretores e demais executores do projeto.

O incorporador responde civilmente pela execução da construção, e caso ocorram atrasos sem justificativas nos prazos de entrega das obras, os compradores poderão ser indenizados pelos prejuízos, com sofrimento de pena progressiva para o construtor (SCHORR, 2015). A sustentabilidade A sustentabilidade tomou lugar de destaque nas negociações concernentes ao desenvolvimento sustentável. Sua importância se dá pela necessidade de envolver a todos no processo de desenvolvimento, fazendo com que todos se beneficiem das vantagens do desenvolvimento, como o uso das tecnologias avançadas e a solução possível para outros problemas que atrasam o crescimento de algumas regiões, evitando os prejuízos com as externalidades e consequentes conflitos que atinjam a todos. Desde que surgiu pela primeira vez em 1987, na Comissão Mundial de Meio Ambiente e Desenvolvimento, o termo desenvolvimento sustentável tem sido constantemente utilizado para os mais diversos fins, inclusive de cunho político e em textos governamentais.

Seu uso a princípio, na Comissão de Brundtland, (BARBOSA, 2008) foi para alertar sobre as mudanças climáticas que aconteciam diante da crise social e ambiental vista em todo o planeta a partir do século XX, onde as populações marginalizadas das comunidades globalizadas estavam à mercê de políticas e incentivos sugeridos com a integração das economias mundiais, necessitando assim conciliar “a garantia de bem-estar aos indivíduos, quanto à conservação e utilização racional dos recursos naturais” (HOLZMANN, 2014). A sustentabilidade traz um conceito de desenvolvimento sustentável formado por ideias, estratégias e atitudes, dentro da visão do meio ambiente corretas, na visão econômica, viáveis e socialmente justas respeitando as diversidades culturais do planeta. Que a globalização não pode ser parada, isto é uma realidade, mas pode ter seu processo melhorado través das estratégias de sustentabilidade e de governança, para que os recursos, as pessoas e a interação entre esses sofra os menores danos possíveis.

Assim, tudo o que se refere ao meio ambiente como a preservação dos recursos naturais e a sustentabilidade das áreas urbanas tornou-se preocupação e prioridade nos mais diferentes setores das políticas públicas. Sustentabilidade na arquitetura e setor da construção No âmbito da arquitetura, atender todas as condições para que uma obra seja completamente sustentável, não passa de uma utopia (OLIVEIRA, 2016). Mas a busca por torná-la o mais sustentável possível, é positiva, quando promove uma arquitetura orgânica e mais humanizada. Concomitantemente ao desenvolvimento tecnológico, é necessário que os espaços urbanos construídos sejam pautados na sustentabilidade, respeitadas a identidade e a hospitalidade. A atividade da construção propriamente dita, constribui para o aquecimento global, consumindo grande parcela dos recursos naturais do planeta (TEIXEIRA, 2010).

A Tabela 1 apresenta o consumo de materiais e recursos pela atividade da construção, a nível mundial. Tabela 1 - Recursos consumidos na atividade de construção Recursos Consumo Materiais 50% dos materiais produzidos são usados no setor da construção; Energia 45% de toda energia produzida é utilizada no aquecimento, iluminação e ventilação de edifícios, sendo que 5% são usados para na construção; Água 40% deste recursos é utilizado para abastecimento das instalações sanitárias e uso dos edifícios; Terra 60% da terra é utilizada para construções; Madeira 70% dos derivados de madeira são utilizados para construção de edifícios. Fonte: Teixeira (2010, p. Assim, o orçamento na construção civil permite a realização da análise financeira viabilizada pela computação dos valores de serviços e materiais usados na obra.

Orçamento, então, é o procedimento de levantar as despesas e analisar os custos diretos, indiretos e os impostos para se chegar ao preço final de venda (MATTOS, 2006). Os custos unitários A ABNT (2006 apud SCHORR, 2015) define o Custo Unitário Básico (CUB) como o custo previsto pelo m2 da construção, sendo calculado pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil de cada ente federativo. Conforme Goldman (2004 SCHORR, 2015), chega-se ao valor do CUB multiplicando a área de construção pelo CUB estadual estimado. O cálculo permite valorar o custo total do empreendimento, mas despesas com fundações e elevadores, instalações e equipamentos diversos, outras obras necessárias para complementar os serviços, bem como taxas e impostos e outros também não fazem parte do cálculo do CUB para os empreendimentos, segundo o autor.

Os custos diretos podem mudar em função da variação do consumo, sendo mais em algumas obras, e em outras pela eficiência do processo, podem utilizar menos materiais. Nas perdas são contabilizados como os entulhos, desperdícios, mal armazenamento, furtos. A melhor gestão de custos é feita na avaliação dos materiais, já que o preço dos mesmos costuma apresentar variações, seja no espaço de tempo, seja por razões do próprio fornecedor. Compras mais completas num mesmo fornecedor, normalmente dão direito a descontos promocionais, podendo fazer grande diferença na contabilização dos custos finais. Custo direto da mão de obra própria É possível considerar as despesas com mão de obra em 40% do custo total da obra (LIMMER, 2010). Custo com equipamentos Os equipamentos utilizados em obras podem ser os próprios, aí são calculados os custos da propriedade, e podem ser também arrendados, sendo que o custo é sobre hora de uso (LIMMER, 2010).

O total de horas utilizadas servem normalmente para levantar os custos por hora do equipamento, e são considerados o combustível utilizado, o lubrificante e o salário do operador, além da desvalorização do equipamento. Conforme Mattos (2006), a depreciação é calculada pelo método linear, sendo que a mesma vai diminuindo conforme o uso do equipamento que apresenta tempo de vida útil, sendo que estes custos de depreciação podem ser calculados pelo setor contábil da empresa. Custos indiretos Os custos indiretos das obras são considerados as contas de energia, água, correio, telefone, apuradas mês a mês, e que não entram nem na conta da mão de obra, nem na de materiais (DIAS, 2004). Os custos indiretos são as despesas utilizadas para dar suporte a construção, como os serviços administrativos, os laudos técnicos realizados e seguros pagos, são considerados aí também impostos, taxas e contribuições.

Para os interessados em adquirir um produto do setor da construção, há concessão de financiamentos para a aquisição dos imóveis incorporados, após a concessão do Habite-se. São financiados até 80% do valor do imóvel, e depende da situação cadastral do pretenso comprador, além da sua capacidade de pagamento mensal daquilo que for contratado. É possível realizar o financiamento na planta, em alguns casos, durante a construção do empreendimento. Atualmente, os prazos de financiamento para aquisição de imóveis podem chegar a 35 anos com porcentuais de 70 e 80% do valor do imóvel. No Brasil, a Caixa Econômica Federal é o banco responsável pelas linhas de crédito utilizadas para os financiamentos imobiliários para as pessoas em geral, disponibilizando os programas do Governo Federal para o setor imobiliário (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, 2019).

Dentro desta visão, segundo Carneiro (2017), pelo menos três cenários são importantes analisar: a) Cenário Base, onde as análises são estimadas nos seus valores mais prováveis; b) Cenário Pessimista, que usa uma estimativa pessimista para as variáveis em análise. Neste cenário o VAL e a TIR são estimados com resultado mais baixo do investimento; e c) Cenário Otimista, onde as variáveis são previsivelmente estimadas num nível otimista, conjecturando se um valor maior para o VAL e a TIR. A análise de cenários permitiria ao investidor criar situações que impactariam no resultado do seu investimento, no negócio. Mas há uma desvantagem, e segundo Neves, Montezuma e Laia (2010), se trata do desconhecimento das probabilidades que tornam os resultados com dupla possibilidade, sendo um inconveniente, já que para os autores, a análise de cenários é puramente subjetiva, dada a dificuldade em saber exatamente o que é um cenário otimista ou um pessimista.

Viabilidade Econômica Financeira de Investimentos Constrói-se os estudos de viabilidade objetivando saber se há viabilidade ou não para o projeto. Taxa Interna de Retorno (TIR) O Dicionário Financeiro (2018) traz uma definição para TIR: seu cálculo corresponde a taxa que deve ser utilizada para o investimento, considerando um retorno igual a zero. Logo, a TIR é uma taxa de desconto, que tem os valores atualizados no momento do investimento, e não sendo aplicado o acúmulo de juros no final. Usando o Excel, é bem mais fácil calcular a TIR, pois considera-se que o fluxo de caixas vai ter diversos períodos. Na planilha do Excel, na hora de calcular a TIR, o primeiro valor é representado pelo investimento inicial do projeto, e deve ser negativo para efeitos do cálculo, os demais retornos do fluxo de caixa, se negativo ou positivo, são considerados, conforme a Figura 1.

Figura 1 - Cálculo da TIR Fonte: elaborado pelo autor O critério de análise para a TIR se dá na seguinte interpretação (PARRINO; KIDWELL, 2009): TIR > TMA, então investimento viável; TIR = TMA, situação econômica do investimento indiferente; TIR < TMA, o investimento não é atrativo economicamente. Conforme os autores, a fórmula é dada na Figura 2. Figura 2 - Fórmula VPL Fonte: Silva e Fontes (2005, p. Onde: Rj = valor atual das receitas; Cj = valor atual dos custos; i = taxa de juros; j =período em que as receitas ou os custos ocorrem; e n = número de períodos ou duração do projeto. A interpretação para o VPL é a seguinte: se o VPL for maior que zero = viável; VPL menor que zero, implica em projeto economicamente inviável, pois pode haver outras opções para os recursos disponibilizados 2.

Prazo de Retorno do Investimento (Payback) O Payback é a medição do tempo que leva para o investimento inicial retornar ao investidor. A Taxa Mínima de Atratividade (TMA) foi calculada levando em conta a Taxa Selic atual (5,5%, 25/09/2019) e foi realizada uma pesquisa em instituições bancárias para saber a rentabilidade de um valor semelhante ao aplicado no projeto em renda fixa de baixo risco. Para a viabilidade econômica foi elaborado um fluxo de caixa a partir do cronograma físico-financeiro, onde foram lançados os dados sobre as despesas relativas a compra do terreno, as taxas de contrato, custos de legalização, corretagem e receitas sobre a comercialização as unidades. Para os cálculos referentes a viabilidade do empreendimento foram usados os indicadores VPL, TIR, PAYBACK e Índice de Lucratividade, enquanto a taxa de retorno do investimento foi comparada com as opções de investimentos pesquisadas nas instituições bancárias, e também foi levado em conta a Taxa Selic.

ESTUDO DE CASO Nesta Seção será apresentado os dados disponíveis sobre o empreendimento, sua localização e descrição. Também serão apresentados o estudo de viabilidade econômica financeira da obra, conforme proposta inicial deste trabalho. Ao todo o empreendimento terá 06 blocos com entrega total prevista até abril de 2022. As unidades serão comercializadas no valor de R$ 125. e R$ 130. enquadrando-se assim, no PMCMV. Figura 4 - Localização aérea do Pontal de Coruripe - Coruripe, AL Fonte: Google Maps Figura 5 - Localização do Residencial do Pontal, Coruripe, AL Fonte: Google Maps 4. m2 sendo que 4. m2 de área privativa total, 1. m2 de área de uso comum e 525,60 m2 de área de uso comum para escadas, hall de entrada e circulação. Tabela 3 – Somatório das áreas individuais do empreendimento Unidade Área privativa (m2) Área de uso comum, não proporc.

m2) Área de uso comum, proporc. Apto 303 41. Apto 304 48. Apto 401 55. Apto 402 41. Apto 403 41. Apto 204 55. Apto 301 59. Apto 302 45. Apto 303 45. Apto 304 55. Apto 201 56. Apto 202 45. Apto 203 45. Apto 204 49. Apto 301 56. Apto 102 38. Apto 103 38. Apto 104 45. Apto 201 55. Apto 202 41. Unidade Área privativa (m2) Área de uso comum, não proporc. m2) Área de uso comum, proporc. m2) Área total da unidade individual (m2) Edifício Ibirapuera Apto 101 55. Apto 102 43. Apto 103 43. Apto 402 45. Apto 403 45. Apto 404 55. Unidade Área privativa (m2) Área de uso comum, não proporc. m2) Área de uso comum, proporc. Apto 303 45. Apto 304 49. Apto 401 56. Apto 402 45. Apto 403 45. Código de Conduta - Relativo ao comportamento dos trabalhadores na obra, com relação a: meio ambiente, relacionamento entre colegas; com a comunidade no entorno; proibição para caça, pesca, maus tratos aos animais silvestres do local ou comercialização dos mesmos; proibição quanto ao uso de drogas ilegais ou legalizadas na sede da obra; proibição ao porte de armas nas dependências da obra; obedecimento às diretrizes de geração e destino dos resíduos resultantes das atividades produtivas.

Segurança na obra - Promoção das condições de preservação da saúde e segurança dos operários: plano de atendimento às situações emergenciais; ampliação e reconhecimento da prevenção aos acidentes aos trabalhadores; aplicação do PCMSO e Medicina do Trabalho. Gerenciamento dos resíduos Assegurado o gerenciamento dos resíduos provenientes das atividades da obra, que devem ser adequadamente coletados e dispostos para posterior retirada do local. Resíduos de lodos: realização de análises físico-químicas, bacteriológicas e para metais pesados no local da obra, para prevenção e destinação dos metais presentes na coleta, direcionando-os para os aterros industrial ou sanitário; - Resíduos sólidos: gerenciamento ambiental dos resíduos, com redução da geração, reutilização e reciclagem dos mesmos, ou destino correto para os que não passarem por reciclagem; - Resíduos sanitários: estimativa de quantidade, tipo e coleta; infraestrutura da obra prevê sanitários e áreas de coleta para resíduos de cozinha e outros.

Orçamento sintético da obra Este estudo de viabilidade leva em conta os custos totais do empreendimento, e considera um orçamento sintético padronizado da Caixa Econômica Federal e as plantas arquitetônicas do mesmo, e nele constam: custos de aquisição do terreno, custo da confecção do projeto, taxas de legalização, os custo de construção e de comercialização das unidades. O prazo total de construção é de 30 meses, e a modalidade escolhida para a construção foi a empreitada, com valores fixos nas fases do projeto. A empresa estima um total de vendas em R$ 12. considerando a receita dos 96 apartamentos que irão custar entre R$ 125. e R$ 130,000. considerado então uma média de venda de R$ 128. Para encontrar o valor do Custo de Construção, é multiplicado o valor do CUB pela área total de construção: Tabela 4 - Custos da Construção CUB maio/2019 Área total constr.

Valor custo constr. Fonte: elaborado pelo autor, a partir de Mendes (2016, p. O empreendimento tem uma área total de 6. m2, e uma área equivalente global de 5. Adm. Equipamentos Total 1 239,433. Totais 2,394,334. Fonte: elaborado pelo autor (2019) Despesas consideradas para a construção: a) Despesas de corretagem: 5% b) Despesas Administrativas: 5% c) Despesas com tributação: 4% A corretagem é a taxa paga sobre a venda das unidades e corresponde a uma taxa fixa. Cada unidade vendida incidirá a taxa de 5% como corretagem. Fonte: elaborado pelo autor (2019) 4. Receitas de vendas As receitas do empreendimento imobiliário provêm exclusivamente da venda das unidades construídas, ou seja, cada apartamento vendido gera uma operação positiva no fluxo de caixa do projeto. Foi considerado um valor médio para os imóveis de R$ 128. que é o valor médio das unidades vendidas, já que há apartamentos de R$ 125.

e de R$ 130. Financiamento 10 9% 90% 11,521. Total do Apto     100%   128,020. Fonte: elaborado pelo autor (2019) Para o recebimento das receitas referente as unidades do projeto, foi desenvolvida uma projeção de vendas, considerando que todas vendas acontecerão durante o prazo do empreendimento, conforme a Tabela 11: Tabela 11 - Projeção de Vendas Fases Parcelas Financiamento Meses Unid vendidas % Pré Lançamento 1,229,000.   4 18 19% Lançamento   8 30 31% Construção 11,061,000. Total 1,229,000. Utilizando uma taxa de atratividade de 5,50% a. a. o VPL encontrado para este projeto foi de R$ 2,863,250. O critério para aceitação do projeto, conforme literatura (DORNELAS, 2001) é o seguinte: a) VPL > 0 - Aceita-se o projeto; b) VPL < 0 - Rejeita-se o projeto. Neste projeto o empreendimento apresentou um VPL considerável, sendo portanto, viável. A projeção dos indicadores utilizados resultou no seguinte resultado da avaliação: um VPL de R$ 2,863,250.

a TIR foi de 97% a. a. e um Payback Descontado de 2 meses e 6 dias, que é o tempo para retornar o investimento inicial. As receitas do projeto foram baseadas de acordo com o tempo programado nos estágios de pré lançamento, lançamento e período construtivo, com vendas estimadas dentro deste período, incrementando assim, o caixa da empresa. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14. Avaliação de bens – Empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2002. NBR 12. McGraw-Hill: 2013. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Financiamento Habitacional, 2019. Disponível em: < http://www. caixa. ª ed. Lisboa: Edições Sílabo, 2011. CECCONELLO, Antônio R. AJZENTAL, Alberto. A construção do Plano de Negócio. et al. Avaliação de impacto ambiental: metodologias aplicadas no Brasil. Revista Monografias Ambientais - REMOA v. n. Centro de Ciências Naturais e Exatas, Santa Maria: dez 2014, p.

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